城市更新|破解城市更新三大痛点！2025年最新政策全梳理

随着我国城市发展从增量建设转向存量提质，城市更新已成为推动高质量发展的关键抓手。2025年以来，中央及多部门密集出台政策，从资金支持、用地保障、任务推进到机制保障，全方位破解城市更新钱不够、地难用、事难办三大痛点。今天为大家系统梳理这份政策红利，看看城市更新将如何惠及生活。
1.资金支持：多元渠道破解钱不够难题
资金是城市更新的血液，2025年政策明确构建中央引导+地方配套+市场参与的多元化资金体系，覆盖项目全周期需求。
中央财政专项支持力度持续加码，预算内投资设立城市更新专项，重点支持危旧住房、老旧街区厂区转型提质等项目，要求6月底前下达投资计划；超长期特别国债定向倾斜地下管网改造、排水防涝等里子工程；定额补助向重点城市倾斜，东部城市单城最高补助8亿元，中西部及直辖市最高12亿元，资金分年拨付保障项目落地。
地方财政统筹整合发力，整合住建、交通、环保等部门分散资金，集中用于老旧片区综合改造；在债务风险可控前提下，允许发行地方政府专项债券，支持有收益潜力的老旧街区、厂区改造项目，2024年地方已通过专项债、国债等投入超4250亿元用于燃气管道、排水防涝等工程。
金融工具与税费优惠双管齐下，金融监管总局将出台城市更新项目贷款管理办法，明确贷款标准；鼓励政策性银行开发专项产品，支持符合条件的项目；推动市场化融资，允许发行基础设施 REITs（不动产投资信托基金）、资产证券化产品，将项目未来收益提前变现，形成投资—运营—退出闭环；落实企业所得税三免三减半、城镇土地使用税减免等政策，降低市场主体成本。
社会资本广泛参与，通过特许经营、入股联营等方式吸引民企入局，2025年中央财政支持城市需探索政府引导+市场运作模式，鼓励社会资本参与老旧厂房改造、智慧社区建设，完善按效付费等成本分担机制，保障资本合理收益。
2.用地保障：弹性施策打破地难用瓶颈
用地政策是城市更新的基础底盘，2025年政策突破传统用途管制，聚焦存量土地盘活，推出三大核心支持措施。
规划引领实现弹性管控，支持各地编制城市更新专项规划并衔接国土空间规划，建立正面清单+负面清单+过渡期机制。正面清单鼓励商业、居住、公共服务混合开发，促进业态融合；负面清单限制高污染、高能耗用途，保护生态；过渡期政策为投资者提供业态调整时间，缓解转型压力。
存量用地高效盘活，扩大国有土地使用权人自主更新权限，允许通过转让、入股等方式盘活低效用地；推出容积率奖励、零星用地整合政策，老旧厂区改造后配建公共空间可适当提高容积率；推进建设用地立体分层确权，允许单独出让地表、地上、地下空间，挖掘城市竖向潜力，缓解核心区用地紧张。
历史用地特殊保障，落实老城不能再拆要求，摸清老旧小区、街区的文化遗产底数，划定严格保护范围；建立先调查后建设、先考古后出让机制，严禁以危改名义拆除历史建筑、传统村落；城中村改造实行一村一策，通过拆除新建、整治提升等方式实施，优先保障民生和风貌保护用地。
3.落地见效：保障机制避免政策空转
为化解事难办痛点，2025年政策从实施、监管、公众参与三方面，建立保障机制避免政策空转。
实施机制层层递进，建立专项规划—片区策划—项目实施方案三级体系，要求城市先开展城市体检，找准短板再定项目；中央财政支持的城市需制定三年方案，每年报送进展，确保改革可复制。
监管机制全程从严，加强项目质量安全监管，压实参建单位责任；财政资金实行绩效评价，对资金使用效率低、进度慢的城市可扣减补助；通过国土空间规划一张图动态监测用地情况，防止违规开发。
公众参与渠道畅通，城市更新项目必须征求居民意见，城中村改造方案需获得多数居民同意；历史建筑保护建立居民主体机制，鼓励居民参与修缮和运营，让更新成果真正惠及群众。
综上所述，2025年城市更新政策的核心，是跳出大拆大建的旧模式，通过钱、地、机制协同发力，实现可持续更新。地方可结合自身实际精准施策，超大特大城市侧重城中村和地下管网，中小城市侧重老旧小区和生态修复；对居民而言，未来将有更多老旧小区焕新颜、公共服务更完善、生活环境更优美，城市更新的红利将真正落到家门口。
按照政策规划，到2030年，城市将成为宜居、韧性、智慧的高品质空间，这场关乎每个人生活的城市变革，值得我们共同期待。

（文章来源于地下管网）